Sicurezza condominio: norme e responsabilità

La sicurezza nei condomini rappresenta un tema di primaria importanza, regolato da specifiche normative volte a garantire l’incolumità dei residenti e la corretta gestione delle parti comuni. 

In un contesto condominiale, il rispetto delle disposizioni in materia di sicurezza è fondamentale per prevenire incidenti e garantire un ambiente vivibile e protetto. 

Questo articolo fornisce una panoramica delle norme di riferimento e delle responsabilità principali legate alla sicurezza in condominio.

Normative principali e responsabilità in materia di sicurezza nei condomini

Il d.lgs. n. 81/2008 rappresenta il pilastro normativo in materia di sicurezza nei condomini, imponendo l’obbligo di redigere un Documento di Valutazione dei Rischi (DVR). 

Tale documento ha lo scopo di identificare e valutare i potenziali pericoli presenti nelle aree comuni, definendo le misure preventive e protettive da adottare. 

Accanto alla normativa di riferimento non dobbiamo tralasciare, tuttavia, anche le norme UNI e CEI, le quali stabiliscono gli standard tecnici di sicurezza per impianti elettrici, ascensori, sistemi antincendio e altre infrastrutture condominiali. 

Ulteriore e non meno importante norma di riferimento per la sicurezza condominiale è anche il D.P.R. 151/2011, cioè il decreto che regolamenta la prevenzione incendi negli edifici condominiali, in particolare per quelli con autorimesse o impianti centralizzati di riscaldamento.

Chi è il responsabile della sicurezza in un condominio?

Il coordinatore o responsabile della sicurezza può essere designato dall’assemblea condominiale (nel caso di condomini senza amministratore) o individuato dall’amministratore.

Questa figura ha il compito di: 

• Garantire la manutenzione degli impianti e delle strutture comuni: deve assicurarsi che ascensori, impianti elettrici, illuminazione e altri sistemi siano conformi alle normative di sicurezza.

• Implementare misure di prevenzione: ciò include la predisposizione di sistemi antincendio, l’illuminazione adeguata delle aree comuni e la messa in sicurezza degli spazi condivisi. Dovere dell’amministratore è assicurare la sicurezza di chiunque acceda alle aree condivise del condominio. Ciò implica, tra le altre cose, la verifica della conformità degli impianti elettrici e a gas alle normative vigenti, nonché la manutenzione periodica della canna fumaria condominiale.

• Verificare il rispetto delle norme da parte di fornitori e ditte esterne: nel caso di lavori di manutenzione, deve accertarsi che le imprese rispettino la normativa sulla sicurezza sul lavoro. Qualora l’amministratore affidi lavori o servizi a fornitori esterni, è tenuto a verificare la loro idoneità tecnico-professionale. Inoltre, deve coordinare attentamente le attività e gli interventi di protezione e prevenzione dei rischi, garantendo la sicurezza durante l’esecuzione dei lavori.

• Informare i condomini sulle misure di sicurezza adottate: può organizzare assemblee o fornire comunicazioni periodiche per sensibilizzare i residenti.

• Rimozione dei pericoli: l’amministratore deve agire prontamente per eliminare o mitigare qualsiasi pericolo che possa compromettere l’incolumità delle persone all’interno del condominio. Questo può comportare la segnalazione di interventi urgenti necessari per garantire la sicurezza delle parti comuni, assicurandosi che vengano eseguiti tempestivamente.

Nel caso in cui l’amministratore (o il responsabile della sicurezza designato) non adempia ai propri doveri, può essere ritenuto responsabile per danni causati da negligenza o mancata osservanza delle norme. 

Oltre alle sanzioni previste dalla legge, infatti, vi è il rischio di incidenti che mettono a repentaglio l’incolumità delle persone e danneggiano la reputazione del condominio. 

Obblighi e responsabilità dei condomini

Anche i condòmini, da parte loro, hanno un ruolo attivo nella sicurezza del condominio e devono:

• Rispettare le normative e le disposizioni del regolamento condominiale.
• Segnalare tempestivamente guasti o situazioni di pericolo all’amministratore per evitare incidenti.
• Non alterare le parti comuni senza autorizzazione: modifiche non autorizzate possono compromettere la sicurezza degli impianti o delle strutture.
• Adottare comportamenti responsabili: l’uso corretto di scale, ascensori e impianti comuni contribuisce a prevenire incidenti.

Sicurezza antincendio nei condomini

Uno degli aspetti più critici della sicurezza in condominio è la prevenzione incendi.

Alcuni degli obblighi principali includono:

• Presenza di estintori e impianti antincendio a norma.
• Controllo periodico di caldaie, impianti a gas e sistemi di riscaldamento.
• Mantenimento delle vie di fuga sgombre e accessibili.
• Divieto di accumulo di materiali infiammabili nelle parti comuni.
• Verifica e manutenzione degli impianti elettrici per evitare cortocircuiti e sovraccarichi.

Il legislatore è, inoltre, intervenuto nell’ambito della normativa antincendio condomini, introducendo ulteriori norme specifiche. 

La normativa antincendio per gli edifici di civile abitazione, inclusi i condomini, infatti, è regolata dal D.M. 25/01/2019, che ha modificato il precedente D.M. 246/1987. 

Tale provvedimento, in vigore dal 6 maggio 2019, introduce nuovi requisiti per le facciate dei condomini, sia di nuova costruzione che esistenti, al fine di prevenire la propagazione del fuoco.

Il D.M. 25/01/2019, introducendo requisiti più stringenti in materia di sicurezza antincendio, si applica a tutti gli edifici di civile abitazione, compresi i condomini, sia di nuova costruzione che esistenti. 

Il nuovo provvedimento, entrato in vigore il 6 maggio 2019, definisce i nuovi requisiti a cui devono adeguarsi le facciate dei condomini per prevenire la propagazione del fuoco.

Pertanto, è essenziale che gli amministratori di condominio e i proprietari siano a conoscenza di queste nuove disposizioni e adottino le misure necessarie per adeguare le facciate degli edifici alle normative vigenti.

Prevenzione e sicurezza dai furti in condominio

Per garantire un ambiente condominiale sicuro e prevenire i furti, è fondamentale adottare una serie di misure di sicurezza e promuovere la collaborazione tra i residenti. 

Ecco alcuni suggerimenti chiave:

Sistemi di sicurezza avanzati

• Videosorveglianza: l’installazione di telecamere di sorveglianza nelle aree comuni, come ingressi, garage e cortili, agisce da deterrente e fornisce prove in caso di furto.

• Allarmi antifurto: sistemi di allarme per le singole unità abitative e i box auto aumentano la protezione individuale.

Controllo degli accessi rigoroso 

• Limitare l’accesso al condominio ai soli residenti e visitatori autorizzati tramite l’utilizzo di citofoni e videocitofoni per identificare i visitatori prima dell’accesso.

• Utilizzare sistemi di controllo accessi come chiavi elettroniche, codici o badge anche per le aree comuni.

Porte e serrature ad alta sicurezza 

• Installare porte d’ingresso robuste con serrature di sicurezza.

• Incoraggiare i residenti a utilizzare serrature aggiuntive, come quelle a doppia mandata o intelligenti.

Illuminazione e sicurezza nelle aree comuni 

Un aspetto fondamentale della sicurezza nei condomini è l’illuminazione adeguata delle parti comuni, in particolare:

• Scale e pianerottoli: devono essere ben illuminati per prevenire cadute e incidenti.

• Garage e parcheggi: una corretta illuminazione riduce il rischio di furti e aggressioni.

• Giardini e cortili: devono essere dotati di luci automatiche o sensori di movimento per migliorare la visibilità notturna.

Manutenzione costante

• Mantenere l’edificio e le infrastrutture in buone condizioni.

• Riparare tempestivamente porte, finestre e serrature danneggiate.

• Eliminare eventuali nascondigli per i ladri, come arbusti troppo folti.

Per garantire un ambiente condominiale sicuro e protetto dal punto di vista della microcriminalità o della criminalità organizzata, è fondamentale, pertanto, adottare un approccio sinergico che integri informazione, vigilanza e collaborazione attiva. 

In primo luogo, è essenziale sensibilizzare i residenti attraverso incontri informativi sulla prevenzione dei furti, promuovendo l’uso di dispositivi di sicurezza personali come allarmi per auto e assicurazioni antifurto, e incoraggiando la segnalazione di attività sospette alle autorità competenti.

Suggerimenti per garantire la sicurezza condominiale

Per mantenere un ambiente sicuro e conforme alle normative, è utile adottare le seguenti misure:

• Programmare ispezioni periodiche degli impianti e delle strutture.
• Coinvolgere i condomini nella gestione della sicurezza, promuovendo la collaborazione e la sensibilizzazione.
• Affidarsi a professionisti qualificati per la manutenzione degli impianti e delle infrastrutture.
• Adottare regolamenti interni chiari per garantire il rispetto delle norme di sicurezza.
• Migliorare la comunicazione tra amministratore e condomini per una gestione più efficace dei rischi.

La sicurezza in condominio non può essere considerata una responsabilità esclusiva di una sola figura, ma deve essere il risultato di un impegno congiunto tra amministratore e condomini. 

Solo attraverso il rispetto delle normative, una gestione attenta delle infrastrutture e una costante attenzione ai potenziali rischi è possibile creare un ambiente sicuro per tutti. 

La manutenzione periodica, l’adozione di tecnologie avanzate e la sensibilizzazione dei residenti sono strumenti fondamentali per prevenire incidenti e garantire un livello di sicurezza ottimale. 

Investire nella sicurezza condominiale non solo tutela le persone, ma contribuisce anche a valorizzare l’intero stabile, garantendo un ambiente sereno e protetto per tutti i suoi abitanti.